Prosessen ved kjøp av bolig i Spania (II)

Prosessen ved kjøp av bolig i Spania (II)

FORELØPIGE AVTALER/KONTRAKTER

Når kjøpers representant har samlet inn nødvendig dokumentasjon og informasjon om boligen og har utført en komplett «due diligence» * av boligen, går man videre til signering av en foreløpig avtale eller kontrakt.

Spansk lovverk og praksis åpner for mange mulige typer avtaler: «arras»-avtaler (av typen «confirmatorias», «penales» eller «penitenciales»), opsjonskontrakt, «løfte om salg», privat kjøpskontrakt etc.

I praksis er det slik at dersom verken du eller selger benytter dere av en advokat med ekspertise, kan dere ende opp med å signere et juridisk «Frankenstein-monster» som er blitt til ved «klipp og lim» fra forskjellige kontrakter som megler i sin tid har mottatt og som sannsynligvis har begrenset eller ingen juridisk logikk, og ved mislighold kan man derfor bli nødt til å gå til rettssak med usikkert resultat.

Av de ulike avtalene som er nevnt over, vil vi gå nærmere inn på «arras penitenciales» og opsjonskontrakt, som er de mest brukte ved overføring av brukt bolig. Merk at ved kjøp av nybygg er kontakten som signeres vanligvis en privat kjøpskontrakt, men denne typen kontakt skal vi komme tilbake til i en annen artikkel.

Arras penitenciales: I denne kontrakten avtales det hovedsakelig at kjøper skal innbetale et bestemt beløp (vanligvis opptil 10 % av kjøpesummen) og at partene skal signere skjøte innen en gitt frist (vanligvis innen 1-3 måneder), på et navngitt notarkontor (som kjøper har rett til å velge). Dersom kjøper ved fristens utløp ikke har møtt opp hos notaren for å signere skjøtet og betale resten av kjøpesummen, mister kjøper innbetalt depositum. Dersom det er selger som ikke møter opp innen fristen, må selger betale tilbake depositum og i tillegg samme beløp for tort og svie, altså til sammen det dobbelte av beløpet han har mottatt. Kontrakten innebærer ingen andre konsekvenser eller ytterligere erstatning, verken for kjøper eller for selger.

Opsjonskontrakt: En opsjonskontrakt gir selger en rett (opsjon) til å kjøpe en bestemt eiendom, på en viss dato og til en viss pris. Opsjonen (retten til å kjøpe) har en bestemt pris (vanligvis 10 %), og dersom kjøper på den angitte dato ikke bruker sin rett til kjøp, mister hun opsjonsbeløpet som er betalt. Dersom kjøper benytter seg av opsjonen, regnes opsjonsbeløpet som en del av kjøpesummen.

Hovedforskjellen mellom opsjonskontrakt og arras penitenciales er at i opsjonskontrakten forplikter selger seg til å selge eiendommen. Dersom selger misligholder kontrakten, kan man derfor teoretisk sett rettslig kreve at selgeren selger eiendommen til opsjonshaveren, og dersom dette ikke skulle være mulig, kan selger dømmes til å betale erstatning til kjøper. Erstatningen avgjøres av domstolen ut fra de konkrete omstendighetene i saken. Dermed ser det ut til at opsjonskontrakten gir kjøper en ekstra sikkerhet, ved at selger er «forpliktet» til å selge. Dessverre er det etter min erfaring ikke slik.

Når vi bistår i saker med kjøp av fast eiendom i turistområder, er vanligvis både kjøper og selger utenlandske.

  • Hva kan skje dersom selger (utenlandsk) misligholder opsjonskontrakten? Dersom dette skjer, er det i de aller fleste saker fordi selger har mottatt et bedre tilbud og dermed selger til en tredjepart.
  • Men hvis jeg går rettens vei for å kreve min rett til opsjonen, vil ikke dommeren avgjøre at eiendommen er min? Nei, for tredjepart har kjøpt eiendommen i god tro, og når man endelig (etter flere år) oppnår en rettslig dom mot selger, har tredjepart for lengst fått tinglyst sin eiendomsrett.
  • Hvilke rettigheter har jeg da? Som nevnt har du rett til å få en økonomisk erstatning fra selger, men ettersom selger kanskje ikke har annen fast eiendom i Spania, må du forsøke å få betalt i det landet der selger bor. Komplisert, ikke sant?

For å forsøke å delvis avhjelpe denne situasjonen, skriver noen advokatfirmaer et konkret erstatningsbeløp inn i opsjonskontrakten, vanligvis samme beløp som opsjonsprisen. Dert vil si at konsekvensene er akkurat de samme som i en arras penitenciales.

En opsjonskontrakt gir selvfølgelig muligheten til å kunne tinglyse eiendommen i eiendomsregisteret, slik at opsjonskontrakten går fra å være privat til å bli «offentlig». Dermed vil en tredjepart ikke lenger kunne hevde å ha kjøpt «i god tro», og man vil kunne få tinglyst eiendommen på seg til tross for at selger har solgt til en tredjepart. Hva er da problemet? Vi tinglyser opsjonskontrakten! Men vent nå litt. Tinglysning medfører kostnader, nærmere bestemt til notar og eiendomsregister samt transaksjonsskatt (fra 6 % opptil 10 %, avhengig av hvilken region boligen ligger i). For en bolig til 300 000 € kan vi til orientering anslå at slike utgifter rundt regnet beløper seg til 4000 €. Denne «forsikringen» som man da betaler for å sikre transaksjonen, er i de fleste tilfeller for høy, og derfor er det sjeldent at det signeres en offentlig opsjonskontrakt.

Hva er så mest tilrådelig? Etter min erfaring er det i det fleste saker mest tilrådelig å signere en arras penitenciales, men for å unngå problemer anbefaler vi også at din representant forhandler frem at depositumet ikke skal innbetales til selger, men til en pålitelig tredjepart. Vårt advokatfirma forhandler vanligvis frem at selgers advokat mottar depositumet til sin klientkonto, som depositar (det vil si at selgers advokat ikke kan bruke pengene har mottar). Dersom dette ikke er mulig, deponerer vi beløpet via en notarialforretning på det spanske notarkontoret der det fremtidige skjøtet skal signeres.

*Due diligence: vi anbefaler deg å kreve at din representant informerer deg skriftlig om minimum følgende forhold: tinglyst eier av eiendommen, tinglyst areal, opplysninger om heftelser, servitutter og gjeld som boligen kan svare for, evt. problemer vedr. plan- og bygningslov/kommuneplan, eventuelle krav fra sameiet, skattemessig verdi, om det er tillatt å leie ut boligen og eventuelle krav ved utleie.

Del dette innlegget

Facebook Twitter LinkedIn