Skattemessig perspektiv på eie/salg av eiendom i Spania via AS

Skattemessig perspektiv på eie/salg av eiendom i Spania via AS

I denne artikkelen skal vi se på beskatning ved erverv, eie og salg av fast eiendom i Spania via et AS, samt konsekvenser av eventuell forsømmelse av skattemessige plikter som følger av spansk lovgivning.

SAMMENDRAG:

Det gir som hovedregel ingen skattemessig fordel å benytte et utenlandsk selskap ved erverv av fast eiendom i Spania, verken når det gjelder kjøp, eie eller salg av eiendommen, med mindre selskapet utfører en reell økonomisk aktivitet og kjøpet har økonomisk betydning for denne aktiviteten. Snarere vil det å la være å betale skatt ved overdragelse kunne regnes som en manøver for omgå skatt i Spania, noe som kan medføre alvorlige konsekvenser.

1. BESKATNING VED ERVERV AV FAST EIENDOM.

1.1 ERVERV AV ASKJER/ANDELER I ET SELSKAP SOM ALLEREDE EIER FAST EIENDOM.

Hovedregelen er at man ikke får fritak for skatt når det man forsøker å oppnå ved å benytte et utenlandsk selskap, er å omgå skatt som ville påløpt ved kjøp direkte som privatperson.

§ 314 (1*) i Ley del mercado de valores (LMV, aksjelov) angir at det som hovedprinsipp er fritak for IVA (merverdiavgift) eller transaksjonsskatt (avhengig av hva som kommer til anvendelse i den enkelte sak) ved erverv eller salg av aksjer eller eierandeler. Spania beskatter som hovedregel ikke kjøp og salg av aksjer/andeler. I den samme paragrafen stadfestes det likevel et unntak fra dette prinsippet, når man ved en slik overføring av verdier søker å omgå skatt som man ville måttet betale for overføring av fast eiendom som eies av selskapene som representerer nevnte verdier. Lovens ånd er klar:

Overføring av aksjer og andre verdier er fritatt skatt, men fritaket omfatter ikke de situasjoner der et selskap brukes som mellomledd for å omgå skatt ved kjøp av eiendom.

§ 314 følger i sporene etter de siste endringer som ble gjort i dens forløper, § 108 LMV (1*), og er på det nåværende tidspunkt formulert som en «anti-omgåelsesnorm»: Dersom skattemyndighetene finner det bevist at hensikten med å benytte et selskap er å omgå skatt på erverv av eiendom, vil det bli likevel bli krevd skatt som for det reelle målet som søkes oppnådd.

Videre i samme paragraf nevnes en rekke vilkår som dersom de foreligger, gir omvendt bevisbyrde. Det vil si at dersom skattemyndighetene verifiserer at vilkårene som følger under, er tilstede, vil de (med mindre skattebetaleren kan motbevise det) betrakte forholdet som skatteomgåelse.

(1*) etter innføringen av Lov 7/2012: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l7-2012.html#df1

Et forhold betraktes som omgåelse når følgende vilkår er til stede samtidig:

a)

  • når det oppnås kontroll over selskapet
  • og minst 50 % av selskapets aktiva består av fast eiendom i Spania
  • og den faste eiendommen i Spania ikke har tilknytning til selskaps- eller yrkesaktivitet eller

b)

  • når det oppnås kontroll over et selskap hvis aktiva omfatter verdier som gjør det mulig å få kontroll over et annet selskap
  • og minst 50 % av sistnevntes aktiva består av fast eiendom i Spania
  • og den faste eiendommen i Spania ikke har tilknytning til selskaps- eller yrkesaktivitet
  • Det er altså tre kriterier som må oppfylles:

    • Kontroll, som tradisjonelt sett oppnås når en person (fysisk eller juridisk) innehar mer enn 50 % av aksjene
    • Minst 50 % av aktiva er fast eiendom i Spania, når eiendommens verdi fastsettes ut fra markedspris på datoen for overdragelse
    • At eiendommen ikke har tilknytning til selskaps- eller yrkesaktivitet. Dersom vi følger lov om IRPF § 27 er kravet et lokale med tilknytning til aktiviteten og en person ansatt i selskapet. Merk at lov om merverdiavgift (IVA) har et mye friere kriterium for hvorvidt det eksisterer selskapsaktivitet.

    § 314 LMV inneholder flere bestemmelser og nyanser, men for vårt formål er gjennomgangen hittil tilstrekkelig og viser tydelig risikoen ved å ikke innbetale merverdiavgift eller transaksjonsskatt (avhengig av hva som kommer til anvendelse i den enkelte sak) ved erverv av andeler i et selskap (spansk eller utenlandsk) som direkte eller indirekte eier eiendom i Spania, dersom selskapet kun er et «holdingselskap» for eiendommen. Det kan diskuteres om to ektefeller som kjøper 50 % hver av et selskap som kun eier en bolig i Spania, vil være berettiget fritak. I en slik situasjon kan det hevdes at kriteriet for kontroll ikke er oppfylt, ettersom ingen av ektefellene eier mer enn 50 % sav selskapet. Likevel må vi ikke glemme at lovens ånd, slik den endrede versjonen lyder, er å unngå skatteomgåelse. Dersom et selskap kun er et «holdingselskap» uten reell selskapsaktivitet, kan spanske skattemyndigheter fastslå at hensikten er skatteomgåelse, selv når ingen av aksjeeierne har kontroll over selskapet, og særlig dersom vi tar i betraktning andre faktorer, som at det er et utenlandsk selskap som mellomledd, og at skattemyndighetene dermed ikke har kunnet få kjennskap til salget.

    1.2 NÅR ET AS ERVERVER FAST EIENDOM DIREKTE.

    I dette tilfellet vil beskatningen være helt lik som når en privatperson kjøper fast eiendom, ettersom det av slikt erverv skal betales merverdiavgift (evt dokumentavgift) eller transaksjonsskatt.

    2. VED SALG.

    2.1 SALG AV ANDELER I SELSKAP SOM HAR FAST EIENDOM I SPANIA I BALANSEN.

    Skatt som må tas i betrakting her er en eventuelt gevinstskatt og den kommunale plusvaliaskatten.

    i. IRNR (gevinstskatt for ikke-residenter).

    Det skal skattes av gevinst relatert til rettigheter eller eierandeler i et resident eller ikke-resident selskap med aktiva som direkte eller indirekte utgjøres hovedsakelig av fast eiendom i Spania.

    Iht § 1 i Real Decreto legislativo 5/2004 av 5. mars, som sanksjonerer den reviderte teksten i Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Lov om skatt for ikke-residenter), skal ikke-residente personer/selskaper skatte av inntekt oppnådd på spansk territorium.

    Iht § 2 gjelder inntekt oppnådd på spansk territorium inntekt som direkte eller indirekte stammer fra fast eiendom på spansk territorium eller rettigheter i disse. Videre om gevinstskatt står det at det skal skattes av inntekt som direkte eller indirekte stammer fra fast eiendom på spansk territorium eller rettigheter i disse. Helt konkret inkluderes her gevinst fra rettigheter eller andeler i resident eller ikke-resident selskap med aktiva som direkte eller indirekte utgjøres hovedsakelig av fast eiendom i Spania, og gevinst fra overføring av rettigheter eller andeler i resident eller ikke-resident selskap der eier har rett til bruk av fast eiendom i Spania.

    Situasjonen er altså ganske lik den for de tidligere nevnte «holdingselskaper», men det er ingen avgrensning når det gjelder hvorvidt personen som selger andelene har kontroll over selskapet. Det vil si at dersom minst av 50 % av selskapets aktiva (iht kriteriet om markedsverdi) er eiendom i Spania, vil salg av andeler beskattes i Spania uansett om selger har kontroll over selskapet eller ei.

    ii. Den kommunale plusvaliaskatten.

    Ar. 104 i Real Decreto Legislativo 2/2004 av 5.mars, som sanksjonerer den reviderte lovteksten i Ley Reguladora de as Haciendas Locales (Lov om lokale skattemyndigheter), angir at skatt på verdistigning av bymessig tomt er en direkte skatt på verdistigning som nevnte tomter får og som oppstår ved enhver overføring av eierskap til tomten.

    Vår oppfatning er derfor at dersom det skattemessig foreligger overføring av eiendom iht punkt i ovenfor om gevinstskatt, vil overføringen også gi grunnlag for plusvaliaskatt.

    2.2 OVERFØRING «MORTIS CAUSA».

    I Spania er det også plikt til å betale arveavgift, enten personlig plikt eller reell plikt.

    Personlig plikt: for all formue som arves, når arvingen har skattemessig bopel i Spania Reell plikt: for formue i Spania, når arvingen er ikke-resident i Spania. Gjelder også dersom arvingen arver andeler i et selskap med skattemessig bopel utenfor Spania såfremt selskapet kun er et «holdingselskap» for eiendommen i Spania.

    Her skal vi konsentrere oss om ikke-residenter i Spania som kan ha arveavgiftsplikt i Spania dersom formuen som arves har tilhørighet i Spania (reell plikt). Iht § 198 i Ley 29/1987 av 18. desember om arveavgift og gaveavgift, skal det kreves arveavgift «for erverv av formue og rettigheter av enhver art, som befinner seg, kan hevdes eller kan oppfylles på spansk territorium (…)».

    Iht reglene i nevnte lovs § 7, skal «arveavgift og gaveavgift kreves inn ut fra den sanne natur bak handlingen eller kontrakten som er årsaken til overføringen, uansett hvilken form de involverte velger eller hvilken betegnelse de bruker (…)». Deretter finner vi i § 18-2 en definisjonen på når en fast eiendom befinner seg i Spania: «de faste eiendommer som befinner seg på spansk territorium, samt annen eiendom/personlige eiendeler (iht rettspraksis inkluderer denne kategorien aksjer i et selskap) som er varig relatert til boliger, landeiendommer, og industrielle virksomheter beliggende på spansk territorium (…)».

    3. KONSEKVENSER AV Å IKKE BETALE SKATT I SPANIA VED Å BENYTTE UTENLANDSK SELSKAP PÅ ILLEGITIMT VIS

    Dersom man involverer et selskap med den hensikt å omgå skatt, og skattebeløpet som omgås er over 120 000 euro, kan man iht Código Penal Español (spansk straffelov) få fengselsstraff på 2-6 år og bot på fra det dobbelte til seks ganger det unndratte beløpet. Foreldelsesfristen er 10 år.

    Dersom beløpet som unndras er under 120 000 euro, regnes det som en administrativ overtredelse, noe som gir store bøter. Foreldelsesfristen her er på 4 år.

    Iht § 305 i Código penal vil «den som ved handling eller fravær av handling bedrar offentlige statlige, regionale, eller lokale skattemyndigheter (…) når beløpet (…) overstiger 120 000 euro, straffes med fengselsstraff fra ett til fem år og bot på fra samme beløp til seks ganger beløpet, med mindre den skattemessige situasjonen er blitt i henhold til vilkårene i § 305-4.»

    Dersom det er juridiske personer involvert, blir straffen dessuten øket til 2-6 års fengselsstraff og to til seks ganger det unndratte beløpet i bot.

    Foreldelsesfristen når beløpet er over 120 000 euro, er 10 år dersom det er et selskap involvert.

    Dersom det unndratte beløpet ikke er over 120 000 euros, straffes dette ikke etter straffeloven, men er en administrativ overtredelse som foreldes etter 4 år regnet fra betalingsfristen. I dette tilfellet (når et selskap er involvert) vil man få en alvorlig reaksjon i form av bot på 100-150 % av skattebeløpet, tilleggsskatt på opptil 20 % samt forsinkelsesrenter.

    4. NÅR ET SELSKAP EIER FAST EIENDOM. SKATTEPLIKT.

    Ved utleie:

    Vi har allerede sett at § 2 i LIRNR definerer inntekt oppnådd på spansk territorium som «inntekt som direkte eller indirekte stammer fra fast eiendom på spansk territorium eller rettigheter i disse». Det er altså ingen tvil om at utleieaktivitet i Spania er skattepliktig.

    Merverdiavgift (IVA).

    Når det gjelder spansk merverdiavgift må vi først avgjøre om utleieaktiviteten regnes som økonomisk aktivitet. Dersom den anses som økonomisk aktivitet, må selskapet i tillegg til å innberette eventuell fortjeneste fra utleie (og skatte av dette i Spania) også innlevere kvartalsvise IVA-rapporter.

    Hva IVA angår foreligger det økonomisk aktivitet når utleien er en vanlig eller gjentakende aktivitet. Ved utleie av fast eiendom forstås det slik at det skal betales IVA når utleier forplikter seg til å levere tilleggstjenester som er vanlige i hotellindustrien.

    Følgende regnes ikke som tilleggstjenester i hotellindustrien (iht Dirección general de Tributos consulta vinculante V048917):

    Renhold, skift av sengetøy/håndklær ved ankomst og avreise i den enkelte leieboers leieperiode.

    Renhold i bygningens fellesområder (portal, trapper, heiser) og i bygningens urbanisasjon (grøntområder, inngangsdører, fortau, veier).

    Tekniske tjenester og vedlikehold ved evt reparasjoner av røropplegg, el-anlegg, vinduer/glass, persienner, låser, el-apparater.

    Skatt på inntekt for ikke-residenter.

    Det er 19 % inntektsskatt på fortjeneste fra utleie av fast eiendom for selskap hjemmehørende i EØS (EU-land, Sveits, Island og Norge).

    Iht § 24-6 i LIRNR gjelder følgende spesialregler for skattebetalere som er hjemmehørende i et EØS-land:

    For å avgjøre skattegrunnlaget for fortjeneste som oppnås uten permanent opphold, kan man føre fradrag for følgende:

    • a) For fysiske personer: utgifter som nevnt i Ley 35/2006 av 28. november om personlig inntektsskatt og endring av lov om selskapsskatt, inntektsskatt for ikke-residenter og formue, når skattebetaleren dokumenterer at de er direkte relatert til inntektene som er opptjent i Spania og at de har en direkte og uatskillelig økonomisk forbindelse til aktiviteten utført i Spania.
    • b) For selskaper: utgifter som nevnt i Ley 27/2014 av 27. november om selskapsskatt, når skattebetaleren kan dokumentere at de er direkte relatert til inntektene som er opptjent i Spania og at de har en direkte og uatskillelig økonomisk forbindelse til aktiviteten utført i Spania.

Del dette innlegget

Facebook Twitter LinkedIn