Prosessen ved kjøp av bolig i Spania (III) Kjøp av fast eiendom under oppføring i Spania

Prosessen ved kjøp av bolig i Spania (III) Kjøp av fast eiendom under oppføring i Spania

Det som først og fremst kjennetegner denne formen for kjøp, er at når man signerer kjøpekontrakten, eksisterer ikke eiendommen ennå, ettersom den er under oppføring eller kanskje finnes kun på papiret, som et prosjekt.

Selv om eiendommen ikke eksisterer, forplikter kjøper seg til å forskuttere deler av prisen underveis i byggeprosessen.

For å sikre kjøper mot den eventualitet at prosjektet ikke gjennomføres, eller ikke ferdigstilles innen rimelig tid, stiller spansk lov ufravikelige krav om en rekke garantier til kjøper. Disse garantiene er som følger:

  • Utbyggers (byggherrens) plikt til å oppbevare forskuddsbetalinger mottatt fra kjøper på en spesiell konto hvor pengene kun kan brukes til betalinger relatert til byggeaktiviteten
  • Utbyggers (byggherrens) plikt til å gi garantier som sikrer at kjøper kan få tilbake beløp som er innbetalt i løpet av byggeprosessen, pluss renter etter rettslig bestemt sats, i de tilfeller der utbygger ikke overleverer eiendommen innen avtalt frist. Disse garantiene kan gis enten i form av en bankgaranti (dokument hvor banken forplikter seg til å tilbakebetale beløpene dersom gitte betingelser oppfylles) eller som en garantiforsikring (i stedet for en bank er det et forsikringsselskap som gir garantien).

Kjøp av bolig under oppføring fremstår altså som et sikkert foretak, ettersom de nevnte garantiene er lovregulerte og kravene ufravikelige (nedfelt i lov og kan ikke forhandles om). Foranstaltningen med garantier er imidlertid ikke ny, dette har faktisk ikke endret seg særlig siden 1968, noe som likevel ikke har forhindret at det siden har vært flerfoldige skandaler og at tusenvis av kjøpere har mistet sine investeringer. I dag blåser vinden en annen retning i Spania, og den rettslige sikkerheten er mye bedre enn for 20 eller til og med for 10 år siden. Likevel støter vi i vårt vanlige juridiske arbeid på mange utbyggere som, utrolig nok, forsøker å løpe fra sine lovpålagte forpliktelser ved å unngå å gi garantier eller ved å utforme kontrakter med lovstridige betingelser.

Vårt råd til den som ønsker sikkerhet og et smidig kjøp, er å kontrollere følgende hovedpunkter før man signerer på ethvert dokument:z/

  • undersøke hvem som eier tomten der boligen skal bygges, og hvorvidt det er heftelser på tomten
  • undersøke utbyggers soliditet gjennom å søke om å få informasjon om selskapet fra spansk merkantilregister
  • kontrollere om prosjektet tilfredsstiller reguleringsplanen og andre krav til byggelovgivning, og om de nødvendige tillatelsene er gitt
  • gjennomgang av kjøpskontrakten. I tillegg til å undersøke om partenes rettigheter og plikter er balanserte, er det nødvendig å passe på 1) at det er en klar og tydelig frist for overtakelse, og 2) ikke bare at plikten til å gi garantier er oppfylt, men også at garantiene faktisk utstedes. Utbygger må bekrefte hvilken enhet som vil utstede garantien eller forsikringen, og hvor lang frist de har på seg til dette etter at en innbetaling er foretatt.

Det er også verdt å merke seg at når man kjøper en bolig under oppføring, er det med stor sikkerhet en contrato de compraventa som vil bli brukt, og ikke en contrato de reserva. Det betyr at man som kjøper fra det øyeblikket man signerer kontrakten er forpliktet til å kjøpe den fremtidige eiendommen i henhold til eierstrukturen som etableres i den samme kontrakten. Det er derfor svært viktig å planlegge helt fra begynnelsen av hvem som skal stå som eier(e) av eiendommen. Når kontrakten er signert, vil enhver endring i eierstruktur medføre en «overføring av rettigheter» som har privatrettslig og dessuten skattemessig betydning, og man kan bli krevd for ytterligere skatt.

Til sist vil vi nevne et viktig punkt vedrørende bankgarantier. Det er av avgjørende betydning at man tar vare på originale bankgarantier som er utstedt, da disse er håndhevbare verdipapir. Uten originaler kan utbetalingen av garanterte beløp bli forsinket, og kravet om utbetaling kan til og med bli avslått.

Del dette innlegget

Facebook Twitter LinkedIn